Warum reicht die deutsche Steuerbehandlung nicht aus?
Die USA beurteilen den Verkauf nach ihren eigenen Regeln. Sie übernehmen eine deutsche Steuerbefreiung oder Berechnung nicht allein deshalb, weil sie in Deutschland gilt.
Das gilt auch, wenn die Immobilie lange vor Ihrem Umzug erworben wurde. Der Erwerb und der spätere Verkauf können in unterschiedlichen persönlichen Steuerphasen liegen. Die unveränderte Lage des Grundstücks in Deutschland entscheidet die amerikanische Frage nicht allein.
Welche Bedeutung hat Ihr amerikanischer Steuerstatus?
US-Residents unterliegen grundsätzlich der amerikanischen Besteuerung ihres weltweiten Einkommens. Das kann auch den Verkauf einer deutschen Immobilie erfassen. Ob und in welchem Umfang, hängt von den einschlägigen Regeln ab.
Für Verkäufe vor dem Beginn der US-Steueransässigkeit stellt sich eine andere zeitliche Frage. Zusätzlich können Wahlrechte im ersten US-Steuerjahr Bedeutung haben. Diesen Übergangsfall erläutere ich unter Hausverkauf vor dem Zuzug.
Gibt es amerikanische Regeln für selbst genutztes Wohneigentum?
Das US-Recht kennt eigene Regeln für bestimmte Gewinne aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Deren Anwendung folgt amerikanischen Voraussetzungen. Sie sind nicht identisch mit den deutschen Regeln für private Veräußerungen.
Aus der Aussage, ein Haus sei selbst genutzt worden, folgt daher noch keine vollständige amerikanische Befreiung. Die konkrete Nutzung und die maßgeblichen Zeiträume müssen nach den einschlägigen Regeln beurteilt werden.
Wie werden Besteuerung und Geldtransfer getrennt?
Der Verkauf ist ein eigener Vermögensvorgang. Die spätere Überweisung des Erlöses auf ein amerikanisches Konto ist davon zu unterscheiden. Die Steuerfrage zum Verkauf wird nicht allein durch den Zeitpunkt der Überweisung entschieden.
Ebenso beantworten Bankunterlagen zur Überweisung nicht automatisch die steuerliche Berechnung des Verkaufs. Deutsche und amerikanische Bearbeitung können unterschiedliche Grundlagen voraussetzen. Die vollständige rechtliche Beurteilung geht deshalb über die Kontobewegung hinaus.
