Wird der Verkauf überhaupt in den USA erfasst?
Findet der Verkauf vor Ihrer Residency Starting Date statt, liegt er grundsätzlich in der Nonresident-Phase. Für diese Phase werden ausländische Vorgänge nicht allein deshalb US-steuerpflichtig, weil Sie später im selben Kalenderjahr US-Resident werden.
Der Verkauf bleibt damit im Ausgangspunkt außerhalb der US-Bemessungsgrundlage; solange es dabei bleibt.
Wann kann der Verkauf dennoch in den USA relevant sein?
Zwei Umstände können diesen Ausgangspunkt verändern:
- Ihre Residency Starting Date liegt bereits vor dem Verkaufsdatum, sodass der Verkauf von vornherein in die Resident-Phase fällt, oder
- Sie erfüllen die Voraussetzungen für eine Ganzjahreswahl nach § 6013(h) IRC und treffen diese Wahl. Dann werden Sie für Zwecke der US-Bundeseinkommensteuer für das gesamte Kalenderjahr als Resident behandelt.
Sie verkaufen im Februar Ihr bisheriges Eigenheim in Deutschland. Der Verkauf ist in Deutschland steuerfrei. Ihre US-Residency beginnt erst im Oktober mit dem Zuzug.
Bleibt es beim Dual-Status-Jahr, liegt der Verkauf in der Nonresident-Phase. Treffen Sie mit Ihrem Ehegatten später eine Ganzjahreswahl, wird der Februar-Verkauf durch die Wahl in die US-Betrachtung des gesamten Jahres einbezogen; unabhängig davon, dass er in Deutschland steuerfrei war.
Folge: Wenn der Verkauf in die US-Betrachtung fällt
Fällt der Verkauf aufgrund des tatsächlichen Steuerbeginns oder einer Ganzjahreswahl in den Zeitraum der US-Steuerpflicht, sind mehrere Fragen getrennt zu prüfen.
Mögliche Anwendung von IRC § 121
Für den Verkauf eines selbstgenutzten Wohnhauses kann eine Prüfung nach der sogenannten IRC-§121-Regelung in Betracht kommen. Ob und in welchem Umfang diese Regelung im Einzelfall greift, hängt von den konkreten Voraussetzungen des Falls ab und ist gesondert zu prüfen.
Bedeutung von Anschaffungs- und Verbesserungskosten für die Basis
In Deutschland steuerfrei heißt nicht: in den USA erledigt. Die USA berechnen den Gewinn nach ihren eigenen Regeln. Dafür müssen Sie nachweisen können, was Sie für das Haus bezahlt haben. Fehlen Kaufvertrag, Zahlungsnachweise oder andere verwertbare Belege, kann der IRS bei der Gewinnermittlung von 0 USD Anschaffungskosten ausgehen. Dann steht zunächst der gesamte Verkaufserlös als Gewinn im Raum. Erst danach wird geprüft, ob und in welcher Höhe die §-121-Exclusion diesen Gewinn reduziert.
Genau deshalb werden die Unterlagen vor dem Wegzug wichtig. Nicht weil der Verkauf in Deutschland noch einmal geprüft werden muss, sondern weil Sie dieselben historischen Kosten plötzlich gegenüber einem anderen Steuersystem nachweisen müssen. Dass die Kosten tatsächlich entstanden sind, hilft Ihnen nicht, wenn Sie sie nicht mehr belegen können.
Notwendige Abgrenzung: Deutsches Ergebnis und US-Behandlung sind getrennte Fragen
Dass ein Hausverkauf in Deutschland steuerfrei war, beantwortet nicht, ob und wie er in den USA zu behandeln ist. Beide Fragen sind unabhängig voneinander zu prüfen.
Was sollten Sie vor einem geplanten oder bereits erfolgten Verkauf festhalten?
Sinnvoll ist eine Dokumentation des Verkaufsdatums, der ursprünglichen Anschaffungskosten sowie sämtlicher Belege zu späteren Baumaßnahmen am Objekt; unabhängig davon, ob im jeweiligen Zeitpunkt bereits absehbar ist, ob eine Ganzjahreswahl in Betracht kommen wird.
